Hipotecas 100 » El Blog de Hipotecas 100 » ¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el proceso que permite a los bancos recuperar el dinero adeudado a través de una ordenanza en la cual se vende el bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca.

Es decir, si firmases la compra de una casa bajo el préstamo hipotecario y llegase el momento el cual dejes de hacerte cargo de los pagos de la hipoteca, la entidad financiera puede resolver esto ejecutando la hipoteca judicialmente para que se venda la casa y recuperar el dinero que les debes.

Las 5 fases de la ejecución hipotecaria

Antes de comenzar con el procedimiento de una ejecución bancaria, las entidades financieras reclamarán fuera de la vía judicial el pago de las cuotas impagadas. Pasado un tiempo sin que cobren esta deuda, iniciarán el procedimiento de la ejecución bancaria que, a continuación, te mostraremos sus 5 pasos clave:

1. Demanda de ejecución hipotecaria

El banco interpondrá una demanda contra el deudor en los Juzgados de Primera Instancia más cercanos del lugar donde se encuentre la propiedad hipotecada. Para que la entidad financiera pueda dar por vencida la deuda y demandar al cliente por la vía judicial deben haber pasado más de tres meses sin hacer el pago.

2. Notificación de incumplimiento al deudor

Una vez presentada la demanda, se envía una notificación de incumplimiento tras el cuarto mes de pagos atrasados y se reclamará de nuevo la deuda. Este aviso público le da al cliente 30 días para ponerse al corriente con los pagos pendientes antes de comenzar formalmente el proceso de ejecución bancaria.

3. Oposición a la ejecución

El deudor tiene la oportunidad de defenderse, aunque solo en casos muy concretos fijados en el art. 696. Estos son:

Cuando existen cláusulas abusivas en la hipoteca

Es muy probable que hayas oído hablar de las famosas cláusulas abusivas en hipotecas. Ya las hemos tratado en nuestro blog y este es uno de los motivos de oposición más comunes.

Dependiendo de la forma que concurran, puede conllevar al sobreseimiento del procedimiento o la nulidad de la cláusula. En otras palabras, la eliminación de la escritura.

Si se han aplicado intereses por encima del límite legal o si el vencimiento por impago de tres mensualidades viene anticipado, el juez tiene la capacidad de denegar la ejecución hipotecaria.

Extinción de la garantía

Cuando se produce una extinción de la garantía, prescribe la ejecución hipotecaria. La ley permite al consumidor probar que no debe nada o que la garantía que ofreció ya se ha cancelado. Esto se puede conseguir con:

  1. Un certificado del Registro en el que exprese que se ha cancelado la hipoteca.
  2. Una carta firmada por un notario que muestre que ya se ha pagado o cancelado la hipoteca.

Error en la cantidad exigida

Si la cantidad reclamada en la denuncia no coincide con la real, también es motivo de que se extinga la deuda de la ejecución hipotecaria.

La mayoría de bancos emiten un certificado con el valor adeudado según el contrato. Esta oposición consiste en señalar este error de cálculo.

Cuando se produce una ejecución de los bienes hipotecados en los que existe prenda sin desplazamiento

Se puede evitar la ejecución hipotecaria sobre la vivienda si está gravada con una prenda.

O sea, no se puede ejecutar bienes raíces hipotecados con garantías constituidas antes de su ejecución.

4. Subasta judicial

El deudor puede frenar la subasta hasta el día de su celebración si se hiciera cargo de la totalidad de la deuda pendiente (incluidos los intereses). Si el deudor no paga, la propiedad se subastará por el valor que se haya descrito en el contrato de la hipoteca. Durante la subasta, el banco podría adjudicarse el inmueble.

Pero en caso de que no hubiera ningún postor, el acreedor podría durante los 27 días siguientes del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. En caso de que no se trate de la residencia habitual del deudor, el acreedor puede pedir la entrega del 50% del valor del inmueble o por la cantidad que se le deba.

En caso de tratarse de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación podría realizarse por un importe igual al 70% del valor por el que salió a subasta. Si durante el plazo de 20 días el acreedor no hace uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá con el alzamiento del embargo.

5. Lanzamiento del demandado

Tras la adjudicación de la propiedad en la subasta, se lleva a cabo el lanzamiento en una fecha concreta. Ese día, el deudor debe abonar el valor del bien inmueble, salvo que cuente con una prórroga por encontrarse en una situación de vulnerabilidad.

Una de las novedades en materia legal que impuso el Real Decreto Ley 1/2015 fue el mecanismo de segunda oportunidad y reducción de carga financiera. Consiste en una serie de medidas de protección para las familias en estado de precariedad, posible exclusión e insolvencia económica.

En caso de aplicar la Ley de Segunda Oportunidad, se suspendería la ejecución de desahucio durante un plazo de 4 años. Este beneficio incluye a varios colectivos y permite a las familias en situaciones más desfavorecidas restablecer su economía sin generar una nueva deuda.

En cualquier caso, ante una situación de impago, el mejor consejo para evitar una ejecución hipotecaria, es tratar de llegar a un acuerdo con la entidad financiera para evitar que comience el procedimiento y la deuda crezca.

Si existe la posibilidad de que el deudor pueda ponerse al día con los pagos, por ejemplo, firmando un nuevo contrato de trabajo tras un periodo de desempleo, merece la pena comunicárselo al banco con la esperanza de que se pueda hacer un arreglo o cambiar el préstamo actual.